Zarządca nieruchomości czy administrator?

W świetle polskiego prawa wszystkie wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek wybrania swojego zarządu, na którym spoczywa zwykle wiele różnych obowiązków. Istnieją jednak specjalne przepisy prawne które pozwalają scedowanie przez zarząd takich obowiązków na osobę trzecią lub na firmę, która zajmuje się takimi właśnie zadaniami. Zdaniem niektórych ludzi – przede wszystkim mieszkańców niektórych wspólnot mieszkaniowych – zatrudnienie zarządcy nieruchomości jest jedynie zbędnym kosztem, bowiem osoba taka nie zajmuje się nim poza prostymi obowiązkami administracyjnymi. Warto w takim razie dowiedzieć się, czy tak jest w rzeczywistości. Aby móc to ustalić, należy przede wszystkim poznać różnice pomiędzy zarządcą a administratorem. Wśród wielu mieszkańców takich wspólnot bardzo często możemy spotkać się z przekonaniem, że zarządca nieruchomości wynajęty i opłacany przez wspólnotę nie zajmuje się niczym, czym nie mógłby się za darmo zająć każdy członek zarządu takiej wspólnoty.

W Polsce istnieje jednak bardzo duży problem ludzi, którzy właściwie bez żadnej wiedzy, umiejętności ani kwalifikacji wykonują takie czynności, podając się właśnie za profesjonalnych zarządców nieruchomości – w rzeczywistości w najlepszym przypadku takich ludzi można uważać za administratorów. W opinii większości ludzi pomiędzy słowem "zarządca nieruchomości" i "administrator" stawia się jednak wyraźny znak równości, co pokazuje, że mało kto rozumie różnice między tymi określeniami – a w rzeczywistości są one naprawdę bardzo wyraźne. Pierwszą różnicę pomiędzy tymi dwoma zawodami możemy z łatwością dostrzec już w polskich przepisach. Termin "administrator" nie występuje w nich w ogóle albo też pojawia się jedynie w niektórych przypadkach, ale bardzo rzadko. Ciekawym przykładem jest tutaj wyrok Sądu Najwyższego z roku 2006. Sąd orzekł bowiem, że pod pojęciem administrowania kryje się czynności mogące być uznane za kierowanie daną nieruchomością. Należy jednak zaznaczyć, że w tym przypadku są to jedynie te najbardziej podstawowe prace związane z zarządzaniem danym obiektem. Wśród nich wymienia się między innymi sprzątanie w obrębie samej nieruchomości jak i jej części wspólnych, monitorowanie wszystkich awarii i podejmowanie czynności koniecznych do sprawnego ich usuwania, a także pobieranie wszystkich opłat czynszowych od lokatorów. Pokazuje to, że administrator jest zwykle odpowiedzialny jedynie za najzwyklejsze i niezbyt wymagające prace, które jednak mogą mieć znaczny wpływ na prawidłowe działanie każdej wspólnoty mieszkaniowej. Wielu ludzi mentalnie żyje jednak w latach 80 czy 90, kiedy to wyegzekwowanie od zarządu wspólnoty jakiejkolwiek decyzji graniczyło niemalże z cudem. Niekiedy doproszenie się zwykłej naprawy niewielkiej awarii było procesem, który potrafił ciągnąć się dosłownie całymi miesiącami.

Dziś w większości przypadków wygląda to jednak znacznie inaczej, szczególnie w nowych osiedlach mieszkaniowych. Obecnie lokatorzy znacznie częściej znają swoje prawa i wiedzą, jak z nich korzystać. Potrafią w takim razie skutecznie wymuszać na zarządcach nieruchomości realizowanie wszystkich zadań ściśle związanych z ich obowiązkami. Zarządca nieruchomości jest niejako rozwinięciem administratora. Osoba taka musi bowiem pełnić wszystkie obowiązki administratora oraz wiele własnych, charakterystycznych jedynie dla tego właśnie zawodu. Do wykonywania takiej pracy nierzadko potrzebne są znaczne kwalifikacje, przez co nie może zajmować się tym każdy.