Wycena nieruchomości - podstawowe informacje

Choć wycena nieruchomości cieszy się coraz większym powodzeniem, wiele osób nadal zastanawia się nad tym, czemu ma właściwie służyć tego rodzaju przedsięwzięcie. Okazuje się, że przydaje się ona w przynajmniej kilku sytuacjach. Jest nieoceniona w sytuacji, w której sprzedajemy mieszkanie lub dom, zastanawiamy się nad zaciągnięciem kredytu, chcemy ubezpieczyć mieszkanie, uzyskać odszkodowanie, a także dokonać sprawiedliwego podziału majątku. Wycena nieruchomości jest też zadaniem, którego przynajmniej raz na jakiś czas podejmują się władze miasta lub gminy po to, aby możliwe było ustalenie podatków oraz czynszu płaconego za wynajmowane lokale.

Wycena nieruchomości zawsze ma swoją specyfikę, jeśli więc jest przeprowadzana w celu sprzedaży nieruchomości lub w razie konieczności dokonania jej podziału, kluczowe jest w jej przypadku oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Definicja takiej wartości jest częścią przepisów prawa, wśród których największe znaczenie wydaje się mieć ustawa o gospodarce nieruchomościami. Tu rość rynkowa nieruchomości jest definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku określana przy uwzględnieniu cen transakcyjnych spełniających kilka założeń. Pierwsze z nich zakłada, że strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej, a do tego towarzyszy im stanowczy zamiar zawarcia umowy. Drugie przewiduje, że upłynął już czas niezbędny do tego, aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Nieco inna definicja jest zawarta w przepisach prawa finansowego, tu bowiem zwraca się uwagę przede wszystkim na przeciętne ceny stosowane w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Definicja ta nakazuje też uwzględnienie zarówno stanu, jak i stopnia zużycia nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy może posługiwać się przynajmniej kilkoma metodami, wśród których kluczowe znaczenie wydaje się mieć metoda porównawcza. Polega ona na badaniu rynku nieruchomości w tej samej lub podobnej okolicy, wizja lokalna pozwala na ustalenie, jaka jest przybliżona wartość nieruchomości. O wycenę nieruchomości musimy również zadbać w sytuacji, w której ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Bank, który zastanawia się nad zasadnością pożyczenia nam setek tysięcy złotych, musi mieć pewność, że jesteśmy w stanie spłacić tego rodzaju zobowiązanie. W tym przypadku praktykowane są dwa sposoby przeprowadzania wyceny – zewnętrzny oraz wewnętrzny.

Gdy mamy do czynienia z wyceną zewnętrzną, bank decyduje się na zatrudnienie licencjonowanego rzeczoznawcy, którego zadaniem jest oszacowanie wartości nieruchomości. Wycena wewnętrzna odbywa się w zbliżony sposób, z tą jednak różnicą, że odpowiada za nią pracownik banku. Jeśli dokonuje się jej po wizji lokalnej pracownik wykonuje zdjęcia nieruchomości, a zadaniem analityka jest oszacowanie jej wartości. Może jednak zdarzyć się tak, że wycena nieruchomości w celach kredytowych zostanie dokonana bez konieczności jej oglądania. Jeśli nieruchomość jest sprzedawana na rynku pierwotnym, banki bardzo często akceptują szacunki przedstawione przez dewelopera. Ciekawą metodą szacunkową jest też analiza wewnętrznej bazy danych banku, posiada ona bowiem informacje na temat cen transakcyjnych, z którymi mamy do czynienia w poszczególnych częściach miasta. Wyceny nieruchomości nie da się uniknąć również wówczas, gdy zależy nam na ubezpieczeniu mieszkania lub domu, jej konieczność pojawia się jednak i wtedy, gdy zależy nam na uzyskaniu odszkodowania.