Rynek nieruchomości miasta Opole

W ujęciu faktograficznym można opisać Opole jako szesnaste pod względem liczby ludności miasto w naszym kraju. Na początku 2015 roku zamieszkiwało go ponad 119.000 mieszkańców, co pomimo spadku w ciągu roku o 0,5% wciąż stanowi blisko 15% mieszkańców całego województwa. Łączna powierzchnia miasta to 96,55km2. Położone jest na Nizinie Śląskiej, w mezoregionie Pradolina Wrocławska oraz Równina Opolska.

Przepływa przez nie rzeka Odra, druga co do wielkości w kraju. Do zakończenia II wojny światowej Opole znajdowało się pod jurysdykcją niemiecką, po czym przeszło w ręce polskie. 5 lat później stało się stolicą województwa i ten status zachowało także po reformie administracyjnej z 1997 roku. Obecnie miasto posiada status powiatu grodzkiego. Opole pozytywnie wyróżnia się stosunkowo wysokim współczynnikiem urbanizacji (12. miejsce w kraju), ale równocześnie zanotowano tutaj najniższy poziom dzietności wynoszący jedynie 1,08. Prognozy demograficzne dla całego kraju przewidują znaczny wzrost odsetka ludności w wieku poprodukcyjnym. Szacuje się, że w populacji kraju w 2035 będzie 27% osób w wieku poprodukcyjnym, czyli o 10 punktów procentowych więcej, niż obecnie. W Opolu przyrost może być wyraźniejszy. Bezrobocie w Opolu kształtuje się na poziomie 14% (8. Miejsce w kraju), a średnia płaca to 2.437,37zł, co stanowi wzrost o 4,1% w stosunku do roku 2014. Duże znaczenie dla demografii Opola ma emigracja zarobkowa. Szacuje się, że z województwa wyjechało 108.000 osób. Najczęstszymi kierunkami emigracji są Niemcy (40,6% ogółu emigrantów), Wielka Brytania (7,3%) oraz Holandia (6,2%). Opole jest atrakcyjne turystycznie. Jego symbolem rozpoznawczym jest Amfiteatr, gdzie odbywa się cykliczny festiwal piosenki polskiej. Istotnym elementem w analizie rynku nieruchomości Opola jest rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”, w ramach którego można otrzymać dofinansowanie na zakup pierwszego mieszkania. Limit wartości metra kwadratowego mieszkania kwalifikującego się do programu to dla Opola 4.207 złotych. Województwo opolskie notuje wyjątkowo wysoki współczynnik izb na lokal mieszkalnych wynoszący 4,85. Dla samego miasta wynosi on 4,18. W Opolu działa 45 biur nieruchomości zatrudniających łącznie 186 pośredników. W mieście zarejestrowane są też 132 osoby z licencjami zarządców nieruchomości. Obserwuje się spadek średnich cen metra kwadratowego powierzchni mieszkalnych. Kształtują się one obecnie na średnich poziomach 4.166 i 4.200 złotych dla odpowiednio rynku pierwotnego i wtórnego. Rynek nieruchomości w Opolu można określać rynkiem kupującego, ponieważ podaż nieruchomości przewyższa znacznie realny popyt na nie. Duży wpływ na taką sytuację posiada szereg czynników: wzrost bezrobocie i spadek stabilności zatrudnienia, niskie dochody ludności i niski poziom oszczędności, problemy z uzyskaniem zewnętrznych źródeł finansowania, specyficzne warunki kredytowania oraz duża podaż na rynku pierwotnym. W związku ze spadkiem cen oraz wielkością podaży korzystne jest wstrzymywanie się z zakupem mieszkań, co jest narzędziem wymuszania preferencyjnych warunków transakcji na stronie podażowej. Segment budynków pasywnych ma znaczenie marginalne.

Głównym determinantem obecnej sytuacji rynkowej jest spadek populacji miasta spowodowany emigracją oraz niskim współczynnikiem dzietności. Wysokie obroty notuje się na rynku mieszkań o podwyższonym standardzie, które są kupowane przez osoby powracające z emigracji, cechujące się słabą wrażliwością cenowym.