Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomości na podstawie danych, które nie są ogólnie dostępne. Jak dokładnie wygląda taka ocena, kiedy jest bardziej szczegółowa a kiedy bardziej ogólna? Kto wreszcie może zostać rzeczoznawcą? Spróbujmy odpowiedzieć na te pytania. Rzeczoznawca majątkowy Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawcą majątkowym jest osoba, której odpowiednie uprawnienia nadał Minister Infrastruktury. Przed tym faktem konieczne jest odbycie rocznej praktyki i zdanie egzaminu zawodowego.

Konieczne jest także wykształcenie wyższe kierunkowe, czyli nastawione na zagadnienia związane z wyceną nieruchomości lub dodatkowe studia podyplomowe w tym zakresie. Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest szacowanie różnie rozumianej wartości nieruchomości, co jest zadaniem zaskakująco skomplikowanym ze względu na trudności w porównywaniu dwóch nieruchomości zawsze różniących się jakimiś cechami. Istnieje szereg metod i szczegółowych technik szacowania wartości, które muszą uwzględniać wiele elementów, w tym m.in. lokalizację nieruchomości, jej stan techniczny i prawny oraz informacje o przynoszonych przez nią dochodach. Metodologia wyceny Ilość dokumentów, które musi zebrać rzeczoznawca zanim będzie mógł przeprowadzić wycenę, jest przytłaczająca. Cześć z nich odnosi się do samej nieruchomości bezpośrednio, jak chociażby obowiązujące od niedawna świadectwa energetyczne, a część to dokumenty polityki lokalnej, np. Plan Miejscowy i zapisane w nim przeznaczenie terenu, na którym znajduje się nieruchomość. Co ważne, samo oglądanie nieruchomości nie zawsze jest istotne. Wartość można szacować w jednym z trzech podejść: porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Istnieje też podejście mieszane, które rzadziej ma zastosowanie w praktyce. W gospodarce wolnorynkowej dominuje podejście porównawcze pozwalające określić cenę poprzez porównywanie nieruchomości do nieruchomości podobnych, które zostały sprzedane na rynku w ostatnim czasie. Oczywiście należy skorygować wycenę o cechy szczególne nieruchomości i jej lokalizacji, w tym zwłaszcza stan techniczny, który pomaga rozpoznać wizja lokalna. Odnowiona nieruchomość z dobrym dojazdem będzie więcej warta od niemal identycznej nieruchomości, ale o złym stanie technicznym i z gorszym dojazdem. Czas transakcji też jest ważny, ponieważ ceny zmieniają się w czasie i wszystkie ceny transakcyjne powinny być skorygowane o trend czasowy. Dla wyceny mieszkań jest to podejście idealne, ale już zabytki i inne nieruchomości unikalne nie poddają się tej metodyce.

Specyfika wyceny Rzeczoznawca nie może prowadzić wyceny tak, jak mu się podoba. Ograniczają go normy prawa oraz szczegółowe standardy zawodowe. Nie można pomijać imperatywu etycznego, czyli wymogu dołożenia odpowiedniej staranności. Zastosowanie ma tutaj także klauzula konfliktu interesów. Ze względu na to, że rzeczoznawca ma dostęp do poufnych danych transakcyjnych, zobowiązany jest do ich odpowiedniej ochrony. Co więcej, błędy rzeczoznawcy mogą powodować duże szkody, więc istnieje obowiązek ubezpieczania się rzeczoznawców od odpowiedzialności cywilnej związanej z wykonywaniem zawodu.